用語集不動産用語、法律用語の言葉の解説をご案内します

あ行

印紙税: 印紙税は、印紙税法に基づき、課税物件に該当する課税文書に対して課される税金を指します。領収書や、不動産売買契約、借地権の設定契約、工事請負契約、ローン契約などの印紙税法で定められた課税文書は２０種類あり、契約書に印紙を貼る形で納税し、契約書の内容・契約金額・領収金額などによって印紙税額が定められています。

オーバーローン: 金融機関が預金額を上回る金額を貸し出している状態をさす金融用語です。しかし、物件を売却してもローンが残ってしまう状態や住宅ローンを借りるときに、物件価格以上のお金を借りることを指すこともあります。

か行

仮差押: 仮差押とは、金銭の支払いを目的とする債権について、強制執行ができなくなる恐れがあるとき、又は、強制執行するのに著しい困難を生ずる恐れがあるときに、これを防ぐために行う手続きです。債権回収ができない恐れがあると債権者が判断し仮差押の手続きをした場合、裁判者から突然「仮差押」の通達が来ることとなります。

期限の利益: 法律行為に付された始期または、終期のことをいう。例えば、債務を負う契約を締結した時、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務はない。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を「期限の利益」という。

強制執行: 強制執行とは、債務者が任意に債務の弁済をしない場合、裁判所に申し立て、債務者の財産を処分し、強制的に債権を回収する方法のことをいいます。相手の意思にかかわらず、国家機関である裁判所によって財産が強制的に換価されるものであるため、強制執行と呼ばれます。

金銭消費賃貸借契約: 借主が貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付きの場合は利息分も含めて)を貸主に返済する契約のことをいう。住宅を購入するために、住宅ローンを金融機関から借り入れる場合には、購入者は購入する住宅に抵当権を設定し、抵当として金融機関に差し入れるのが一般的。この場合、金銭消費賃貸借契約と抵当権設定契約をまとめて一つの契約書に盛り込むことが多く、金銭消費貸借抵当権設定契約と呼ばれる。

競売: 競売とは、債権者（銀行等）に担保提供した土地や建物などの不動産につき、その債務の返済ができないとき、債権者が裁判所に申し立て、その不動産を差押えて、強制的に裁判所の管理下で売却し、その売却代金から債権者が支払を受ける制度をいいます。

個人再生・個人民事再生: 個人民事再生とは、債務者の管轄の地方裁判所に申し立てをして、債務の支払を停止したうえで、債務の一部免除や長期の弁済条件などを盛り込んだ再生計画に基づき返済する手続です。個人民事再生には①小規模個人再生と②給与所得者等再生の２種類の手続があります。①小規模個人再生とは、住宅ローン以外の借金の総額が5,000万円以下であり、継続して収入を得る見込みがある個人の方が利用できる手続です。②給与所得者等再生とは、小規模個人再生を利用できる方のうち、給与等の安定した収入があり、収入の変動幅が小さい方が利用できる手続です。

固定資産税: 毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税。不動産の所在地の市町村が課税の主体となるため、実際の徴収事務所は市町村の税務担当部署が行う。固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対し、固定資産税の納税通知書が送付されるので、それに従い、年度内に通常4回に分割して納付することとしている。

さ行

催告: 相手に対して一定の行為を要求すること。催告をして相手側が応じない場合に、一定の法律効果を生じるという意味がある。大きく、債務者に対して債務の履行を請求すること、無権代理者等の行為を追認するかどうか格闘を求めることの２つの場合がある。例えば債務の履行を催告すれば、事項の中断、履行遅滞、解除権の発生などの、追認の催告は、場合に応じて、追認、取り消し、または、追認の拒絶とみなされるなどの法律効果に結びつく。

債務整理: 債務整理とは法律を使って借金を整理することです。多額の借金を負ったとき、多重債務に陥った時に、債務者を再生させる方法のことです。債務整理には・自己破産・任意整理・特定調停・民事再生があります。

差押: 差押とは、債務返済が滞っている債務者から強制的に回収するための手段です。滞納者の特定財産について、法律上又は事実上の処分を禁止し、それを換価できる状態にしておく最初の手続きです。

残債務: 借金の残額のことをいいます。(残債とも呼ばれます。)
債務整理をした後に残る支払義務の有る借金・ローンなどのことです。任意売却をし、売却金額で残債務全額を返済できない限り、債務は残ります。無担保債権として残る債権は、住宅ローン会社や金融機関から債権回収会社(サービサー)に譲渡されます。

自己破産: 破産とは、債務者が多額の借金などにより経済的に破綻した場合、最低限の生活用品などを除いた全ての財産を換価して、全債権者にその債権額に応じて公平に弁済することを目的とする裁判上の手続きのことをいい、債務者自らが申立てる破産を自己破産といいます。破産の申立てをし、破産手続き開始決定を受け、最終的な目的は、免責決定を得ることです。

住民税: 居住する個人に課せられる地方税。道府県民税と市町村民税を合わせたものをいう。地方税は所得に対して課せられる所得割と定められた額が一律に科せられる均等割りがあり、両者を合算したものが住民税額である。地方税はその年の1月1日現在で居住しているところで課され、所得割の税額は、前年の１月から12月までの所得に応じて算出される。また、賦課徴収は市町村が一括して行う。

た行

代位弁済: 債務を債務者以外の者が弁済し、その弁済者が債務者に対して求償権を取得する場合の弁済をいう。債権者からみれば債務者に代わるもの(代位する者)から弁済を受けることになり、債権者の求償権は弁済者に移る。代位弁済には大きく２つあり、一つは、保証人、連帯債務者、抵当不動産の第三者取得者など、弁済について正当な利益を持つものによる弁済で、この弁済によって当然に求償権が移転する。(法定代位)
もう一つは、利害関係の第三者が弁済する場合で、この場合には代位について債権者の承諾が必要である。(任意代位)

多重債務者: 複数の金融業者から借り入れをして返済困難に陥っている者のことをいう。
借入先が、消費者金融、信販・クレジット会社、日賦貸金業者など多様であるが、返済能力を超える債務を負っている状態。多重債務者が債務を整理する方法には、各債務者と任意の交渉の上、和解合意する方法(任意整理)、調停委員の仲介により協議和解する方法(特定調停)、裁判所に申し立て、返済負担を圧縮し返済計画を立案する方法(個人民事再生)、裁判所に申し立て、生活最低必需基準資産以外の財産を放棄するのと引き換えに免責を受けすべての債務の支払い義務をなくする方法(自己破産)がある。

抵当権: 金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のことをいいます。目的物の範囲は、登記・登録の制度のあるものに限られ他に、地上権・永小作権のほか、立木・船舶・自動車などに及びます。抵当権は、当事者の合意によって成立します。不動産の抵当権は、借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意売却や競売などによって債権を回収します。

な行

任意整理: 債務整理の手法のひとつで、弁護士が依頼者の代理人になって債権者と交渉し、借金の減額をはかり、和解を成立させ、その和解に基づいて支払をしていくことをいいます。

任意売却: ローン支払い困難になりいずれは競売される不動産を、債権者すべての同意を得て、一般の不動産市場に売りに出し、市場価格に近い価格で売却を試みるのが任意売却です。

は行

媒介契約: 不動産の売買・交換・賃貸借の取引に関して、宅地建物取引業者が取引当事者の間に立ってその成立に向けて行動するという旨の契約をいい、売主または買主(賃貸借取引の場合には貸主または借主)と宅地建物取引業者との間で締結される。宅地建物取引業法は、媒介契約について、契約内容を記した書面の交付義務、媒介報酬の制限などを規定しているほか、媒介契約に従って行う活動の方法等をそのルールに定めている。

売却基準価格: 改正民事執行法が施行され、最低売却価額制度が見直され、新しく売却基準価額・買受可能価額の制度が導入されました。売却基準価額は、これまでの最低売却価額と同じ価格水準です。「売却基準価額」からその2割を控除した額を「買受可能価額」と言い、買受可能価額以上の額であれば、入札ができます。「売却基準価額」と「買受可能価額」の両方が公告されます。入札の際の保証金額は、原則「売却基準価額」の2割となります。

ブラックリスト: 金融機関から借入した利用データや支払状況等は、全て個人信用情報登録機関に登録管理されています。そこで、長期に渡って返済が滞るなどの契約違反情報、債務整理、特定調停、自己破産等の情報が、今後金融業者が被害を受けないために登録されます。その情報は延滞情報、または事故情報というもので、それらがブラックリストとよばれます。

ま行

民事再生法: 経営が悪化した企業を倒産させずに再生させるための法律です。会社更生法などに比べて手続が簡略で、経営破綻する前でも申請が可能。当然、個人でも申請は可能です。

ら行

リースバック: 不動産を売却し、その買主から当該不動産を賃借する方法。リースバックすれば、不動産売却の収入を得たうえで、その物件をそのまま使い続けることができる。一方で、賃借料を支払い続けなければならず、物件の利用にあっては契約条件に従わなければならない。これは、利用や居住を継続したままで建物・住宅を資金化できることから、住宅ローン等の債権の任意整理やバランスシートの回復などに活用される。

リスケ・リスケジュール: リスケジュール（リスケ）とは、「（金融機関が）債務者からの要請を受けて、既存の返済計画を見直し、返済額の減額、据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと」です。

リバースモゲージ: 持ち家を担保に生活資金を融資し、所有者の死亡もしくは契約終了時に一括返済する仕組み。時間の経過とともに融資残高が増加していき、最終的に一括して返済されることが特徴である。一括返済のための資金は、一般的に、持ち家を処分して確保されることとなる。その間の利息も、最後に一括して支払うことが多い。